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Lexique immobilier
Acte authentique

Contrat obligatoirement rédigé par un notaire afin d’être publié au bureau des hypothèques et rendre l’acte opposable à tous les tiers. L’acte authentique est obligatoire en termes de vente immobilière. C’est donc est un gage de sécurité pour les signataires et un instrument juridique. Ce type de document, qui fait foi de sa date et de son contenu, a en effet valeur de preuve et force exécutoire.

Actes sous seing privé

Ce sont des actes juridiques rédigés par les parties à l’acte ou par un tiers dès lors que celui-ci n’agit pas en tant qu’officier public. Au contraire des actes authentiques les actes sous seing privé ne sont soumis à aucun formalisme sauf la signature. Depuis 2000, en France, la signature peut être électronique.

Assemblée générale des copropriétaires

Réunion à laquelle participent les membres d’une copropriété au minimum une fois par an. Les copropriétaires votent sur les questions inscrites à l’ordre du jour (travaux dans les parties communes par exemple). Les décisions adoptées font l’objet d’un procès-verbal. L’assemblée générale est convoquée par le syndic de l’immeuble ; elle peut aussi être demandée par les copropriétaires s’ils le souhaitent (assemblée extraordinaire).
Selon leur importance, les décisions doivent être adoptées à la majorité (simple ou absolue) ou à l’unanimité.

Assurance Dommages-ouvrage

L’Assurance Dommages-Ouvrage fait partie de l’Assurance Construction. Cette assurance couvre les dommages relevant de la Garantie Décennale et est nécessaire à la régularisation de l’Acte Authentique de Vente. Elle permet au propriétaire d’être remboursé rapidement, sans avoir à rechercher la responsabilité des différents intervenants sur le chantier (architectes, entrepreneurs, constructeurs, promoteurs…).

Avenant

Acte complémentaire à un contrat initial établi entre les différentes parties (vendeur et acquéreur), dont l’objet est de compléter ou de modifier les clauses du contrat initial.

Capacité de remboursement

Egalement appelée taux d’endettement, la capacité de remboursement correspond à la somme maximale qu’un emprunteur peut dégager par mois lorsque sont déduits les frais et les charges courantes du ménage, prêts en cours inclus. La capacité de remboursement est calculée et exprimée en pourcentage par rapport aux revenus nets. La norme moyenne est établie par les banques à 1/3 du revenu mensuel disponible (33%).

Charges de copropriété

Les copropriétaires ont l’obligation de contribuer au paiement des charges de la copropriété. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue de types de charges : les charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs et les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. On distingue les charges locatives récupérables, que le propriétaire peut se faire rembourser par le locataire, et les charges non récupérables. La liste des charges récupérables est fixée par le décret du 26 août 1987.

Charges récupérables

Charges payées par le bailleur, mais incombant légalement au locataire. En matière de baux d’habitation, elles sont classées en trois grandes catégories : celles exigibles en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; les dépenses d’entretien courant et les menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ; le droit de bail et les impôts qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste des charges locatives est fixée par un décret du 26 août 1987.

Compromis de vente

C’est un engagement réciproque : En signant un compromis (ou une promesse synallagmatique de vente) le vendeur s’engage à vendre un bien immobilier à des conditions déterminées, tandis que l’acheteur s’engage à l’acquérir aux mêmes conditions. Pour la rédaction du compromis de vente, les parties peuvent le faire seules ou assistées d’un professionnel.

Conseil syndical

Organe collégial obligatoire qui assiste le syndic et contrôle sa gestion, ses membres sont désignés par assemblée générale parmi les copropriétaires. Son fonctionnement est organisé par le règlement de copropriété.

C.O.S.

Coefficient d’occupation des sols : le C.O.S. sert à définir le rapport entre la surface du terrain et le droit de construire de la surface hors œuvre net ( S.H.O.N.). Un C.O.S. de 0.4 affecté à un terrain de 500 m2 permet de construire 500×0.4 = 200 m2 de S.H.O.N., si le plan d’occupation des sols (P.O.S.) le permet.

C.O.S résiduel

Définit sur un terrain où il y a déjà une construction, le droit d’ériger une construction additionnelle. Si sur un terrain de 500 m2, il y a déjà une maison de 160 m2 (S.H.O.N .) et que le C.O.S ; est de 0.4 on peut y construire 40 m2 (S.H.O.N .), si le P.O.S. le permet.

Droit de préemption

Le droit de préemption est la faculté détenue par une collectivité publique d’acquérir par priorité à tout acquéreur un bien mis en vente et pour lequel un acquéreur a été trouvé. Entre la signature de l’avant contrat et la signature définitive, les notaires communiquera à la collectivité titulaire de ce droit les conditions de la vente, afin de lui permettre d’exercer ou non son droit de préemption dans un délai fixé par la loi. Si la collectivité n’exerce pas son droit de préemption, la vente peut avoir lieu au profit de l’acquéreur initial.

Indivision

Plusieurs personnes se trouvent copropriétaires d’un même bien ou d’une même masse de biens. On a tendance à parler de copropriété lorsque cette situation a été voulue et fait l’objet d’une organisation particulière. Elle peut être par exemple successorale (une personne décède en laissant plusieurs héritiers) ou post communautaire (dissolution de la communauté de biens entre époux). Elle peut être à titre universel c’est-à-dire sur une masse de biens ou à titre particulier c’est-à-dire porter sur un ou plusieurs biens déterminés.

Lot de copropriété

Parcelle délimitée et bornée faisant partie d’un lotissement. Dans le cadre d’un immeuble, partie privée (logement, cave, parking) et quote-part des parties communes d’une copropriété.

Millième et tantièmes

Chaque copropriétaire possède une quote-part (ou parts) de la copropriété. Cette quote-part est exprimée en tantièmes (un certain nombre, qui rapporté au total de toutes les parts peut être exprimé en pourcentage). La plupart du temps les copropriétés sont divisées en millièmes de parts, d’où l’appellation courante millièmes, qui sont de fait des tantièmes exprimés sous forme de mille.
La détermination du nombre de tantièmes est libre : 1.000, 10.000, 100.000… tout dépend en fait de la taille de la copropriété et du nombre de ses lots.

Règlement de copropriété

Document écrit qui régit les droits et obligations des copropriétaires. Il est établi par un professionnel selon les indications d’un géomètre-expert et si possible du constructeur de l’immeuble. Il définit les différents lots (appartements, caves, parkings…) avec pour chacun l’indication de sa situation géographique, son étage, sa superficie et le nombre de tantièmes qu’il représente pour le paiement des charges. Il précise les parties communes et les parties privatives et définit leurs conditions de jouissance (Par exemple, l’interdiction d’exercer une activité professionnelle dans l’immeuble). Il récapitule tout ce que l’on doit savoir sur les droits et obligations des copropriétaires d’un immeuble donné.

Syndic de copropriété

Voté par une assemblée générale de propriétaires, le syndic est élu pour assurer la gestion courante de l’immeuble, de la comptabilité à l’application du règlement de vie de l’immeuble.