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Questions fréquentes
Pourquoi acheter son bien immobilier ?

Devenir propriétaire de son logement est le rêve de 92% des Français. Posséder sa résidence principale est une idée fortement ancrée en France et il est indéniable que cela procure plusieurs avantages :

  • Une sécurité immobilière en cas de chômage, de retraite anticipée…
  • Le bénéfice de l’effet de levier de l’emprunt, outil de création de valeur autrement réservé aux entreprises. Sur du long terme la pierre se valorise toujours plus que les placements immobiliers.
  • Une fiscalité très accommodante, l’usage d’un logement par son propriétaire n’étant pas (encore) taxé.

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Acheter pour investir :

Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier et du coup vous vous posez de nombreuses questions : neuf ou ancien, nu ou meublé, gérer soi-même ou faire gérer, quels sont les coûts et les possibles mauvaises surprises ?

 

Quelques pistes de réflexion :

 

Quel montage financier choisir ?
Il dépendra souvent de votre apport, crédit in fine ou crédit classique
Si vous réalisez un investissement immobilier a but locatif, vous pourrez déduire la totalité des intérêts d’emprunts des revenus fonciers que vous allez générer ce qui vous permettra de défiscaliser les loyers. Dans ce cas, les intérêts ne seront pas « perdus ».

 

Location nue ou meublée ?
Il faudra étudier le taux de rentabilité brute annuelle de l’appartement loué nu ou meublé. Dans de nombreux cas la location meublée affiche un meilleur taux en raison d’un montant de loyer plus élevé et d’une fiscalité plus favorable mais il y a un risque de locataires plus fréquents et une vacance locative plus importante et des frais de départ plus élevés.

 

Comment bien choisir son investissement immobilier ?
Une question à se poser pour la réussite de votre investissement est : « Où est-ce que j’ai le plus intérêt à investir ? Quelles sont les villes, les zones les plus porteuses en France ? ».
Le choix se fait d’abord en fonction d’une réalité budgétaire, mais aussi de la cible (étudiants, jeunes couples) et de l’emplacement (desserte transports, école)

 

Ne pas omettre les frais annexes ?
Outre le prix d’achat et les frais de notaire, il y aura aussi les travaux de rénovation si le bien est à rénover (de nombreuses aides existent), les frais de gestion si vous le confiez a une agence (ils sont entièrement déductibles), la souscription d’une GLI (garantie des loyers impayés également déductible), les charges non déductibles, les éventuels travaux à venir (bien étudier les PV d’assemblée)

Quelles sont les obligations du vendeur ?

Lors d’une transaction immobilière, le vendeur est soumis à un certain nombre d’obligations légales. il doit fournir les documents suivants :

  • Le titre de propriété qui permet de confirmer qui est propriétaire du bien (dans un couple, il faut l’accord des 2 parties)
  • Une pièce d’identité du ou des vendeurs
  • Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division
  • Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble
  • Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété pour connaitre les procédures en cours
  • Les 3 derniers appels de charges pour connaitre le montant des charges
  • La taxe foncière
  • Les diagnostics techniques avec obligatoirement un métrage « carrez »
  • Les documents concernant les travaux effectués dans un bien pour avoir la garantie qu’ils ont respecté la législation (permis de construire ou déclaration préalable de travaux) et qu’ils ont été validés en Assemblée de Copropriété
Que devez-vous inclure dans votre budget achat ?

C’est l’une des premières questions que vous devez vous poser avant d’acheter : à combien s’élève le budget total de votre acquisition.
Vous devez étudier 3 choses différentes pour savoir comment financer l’achat de votre maison ou de votre appartement :

  • Quel est l’apport personnel que vous pouvez fournir ? C’est-à-dire quelle somme vous pouvez apporter à votre projet sur votre épargne. Plus cette somme représentera une part importante de votre budget et plus vous obtiendrez facilement un financement pour compléter votre budget.
  • Combien pouvez-vous emprunter ? Pour une première estimation rapide, prenez un rendez-vous avec votre banque pour simplement faire une étude de financement. À cette étape, pas besoin de creuser davantage pour savoir qui vous proposera le meilleur taux. Vous pourrez vous aider des outils de simulation d’emprunt immobilier proposés sur internet.
  • Quels seront les frais incompressibles à rajouter à votre budget global ? Vous devez   prendre en compte les frais de notaires (comptez 7,5% environ) et prévoir un budget même restreint pour vos travaux de rénovation ou d’embellissement (prévoyez de 3 à 5% en fonction des travaux que vous êtes prêt à envisager).
Quels sont les diagnostics obligatoires a fournir par le vendeur ?

Les diagnostics constituent une fiche « technique » de l’immeuble,

Objet Bien concerné Élément à contrôler Validité
Plomb Immeuble d’habitation (permis de construire antérieur au 1er Janvier 1949) Peintures Illimitée ou un an si constat positif
Amiante Immeuble (permis de construire antérieur au 1er Juillet 1997) Parois verticales intérieures, enduits, planchers, faux-plafonds, canalisations Illimitée
Termites Immeuble situé dans une zone délimitée par le préfet Immeuble bâti ou non 6 mois
Gaz Immeuble d’habitation ayant une installation de plus de 15 ans État des appareils fixes et des tuyauteries 3 ans
Électricité Immeuble d’habitation ayant une installation de plus de 15 ans Installation intérieure : de l’appareil de commande aux bornes d’alimentation 3 ans
Assainissement Immeuble d’habitation non raccordé au réseau collectif d’égout Contrôle en vigueur au 1er Janvier 2013
Risques Immeuble situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques Immeuble bâti ou non 6 mois
Mérules (champignon) Immeuble situé sur des zones potentiellement contaminées et dites« à risque », lesquelles sont déterminées par arrêté préfectoral. Déformation et bombement du bois, présence de blanc ouaté plus ou moins epais 6 mois
Performance énergétique Immeuble équipé d’une installation de chauffage Consommation et émission de gaz à effet de serre 10 ans